O movimento ESG chegou definitivamente ao mercado imobiliário. Após 15 anos construindo uma cultura de green buildings no Brasil, o setor acelera e se prepara para receber investimentos de investidores cada vez mais atentos à temática ESG. Mais do que rótulos, esses investidores querem compreender o mandato dos fundos em relação aos impactos ambientais, sociais e de governança, além da visão dos gestores responsáveis.
Esse novo perfil de investidor busca monitorar e, quando necessário, engajar gestoras sobre políticas, sistemas e recursos utilizados para incorporar fatores ESG nas decisões de investimento, gerenciamento e administração.
Estamos vivendo um momento em que as gestoras de ativos e fundos imobiliários que desejam atrair esse público começam a entender que ESG é cultura. Incorporar ESG apenas em um produto específico e ignorá-lo nos demais fundos e ativos pode transmitir a impressão de greenwashing.
No mercado imobiliário, o investidor pode alcançar padrões ESG mais elevados em ativos em construção ou em retrofit, em comparação a melhorias incrementais em ativos já em operação — embora também exista grande espaço para avanços nesses casos.
Principais fatores ESG em ativos imobiliários
Ambiental: biodiversidade e habitat, mudanças climáticas, contaminação do solo, consumo de energia, emissões de GEE, qualidade do ambiente interno, localização e transporte, materiais, poluição, resiliência a desastres, energia renovável, compras sustentáveis, gestão de resíduos, consumo de água.
Social: desenvolvimento de comunidades, saúde e segurança, direitos humanos, inclusão e diversidade, padrões e condições de trabalho, parcerias em empreendimentos sociais, relações com stakeholders, facilidades para usuários (chuveiros, vestiários), análise de locatários controversos.
Governança: práticas anticorrupção e contra lavagem de dinheiro, cibersegurança, proteção de dados, cumprimento legal e regulatório, cláusulas ESG em contratos existentes.
ESG e impacto no valuation
Ao contrário do que se imaginava, incorporar fatores ESG no processo de investimento em ativos imobiliários resulta em maiores retornos financeiros e impacto positivo no valuation. Isso protege o investimento contra:
- Descontos no valuation devido a gastos adicionais de capital, como upgrades de equipamentos para eficiência energética;
- Incertezas na receita futura em edificações que não atingem padrões mínimos de performance energética exigidos por lei;
- Riscos de obsolescência em edifícios de baixa qualidade e menor vida útil;
- Abandono de negócios devido a riscos inaceitáveis identificados na due diligence, como proteção contra incêndio inadequada, alta probabilidade de desastres naturais ou contaminação do solo.
A prática ESG gera valor por meio da redução de custos operacionais, diminuição de riscos legais e regulatórios e prevenção da obsolescência, mantendo os ativos alinhados às exigências futuras.
ESG como diferencial competitivo
Implementar políticas e processos ESG aumenta a receita dos ativos imobiliários:
- Locatários preferem imóveis com melhor desempenho ESG, reduzindo a necessidade de descontos e incentivos;
- A vacância diminui, já que locatários satisfeitos tendem a renovar contratos;
- Imóveis certificados com selos de sustentabilidade recebem aluguéis mais altos.
As certificações mais utilizadas no setor incluem LEED, AQUA, EDGE, BREEAM, WELL e Fitwel, escolhidas conforme o perfil do ativo e do investidor. Elas podem ser aplicadas em diferentes fases do investimento e funcionam como indicadores objetivos de que fatores ESG foram considerados.
Implementação de ESG em investimentos imobiliários
Para aplicar ESG de forma consistente, recomenda-se:
- Identificar questões ESG materiais durante a busca, due diligence e planejamento de novos desenvolvimentos ou reformas;
- Comunicar essas questões ao comitê de investimento e avaliar impactos no valuation;
- Incluir fatores ESG na gestão do ativo e no relacionamento com locatários;
- Adicionar valor na venda por meio de relatórios ESG e evidências de impacto positivo.
Durante a venda, o gerenciamento contínuo de fatores ESG pode reduzir riscos e aumentar o valor percebido pelo comprador. Evidências como KPIs bem estabelecidos e relatórios de performance reforçam a credibilidade da gestão.
Gestão contínua de ESG em ativos imobiliários
Para manter a performance ESG ao longo da propriedade e gestão, recomenda-se:
- Estabelecer metas mensuráveis (energia, água, emissões de GEE, resíduos, engajamento de locatários);
- Criar sistemas de coleta de dados e relatórios para stakeholders;
- Desenvolver planos de ação para melhorar continuamente a performance ESG de cada ativo.
