Na compra de um imóvel — especialmente em transações corporativas e de alto valor — os olhares costumam se voltar para localização, potencial de valorização e viabilidade financeira. Porém, há um aspecto frequentemente negligenciado que pode comprometer todo o investimento: os passivos ambientais ocultos.
Esses passivos podem transformar um ativo promissor em uma fonte contínua de custos, disputas jurídicas e até inviabilizar seu uso futuro. Identificá-los antes da aquisição é fundamental para mitigar riscos e proteger o patrimônio.
O que são passivos ambientais ocultos?
São obrigações ou riscos associados a danos ambientais que não aparecem em uma análise superficial do imóvel. Exemplos comuns incluem:
- Contaminação do solo ou da água subterrânea
- Resíduos perigosos enterrados ou mal armazenados
- Ocupação irregular de áreas de preservação permanente
- Falta de licenças ambientais ou pendências junto a órgãos públicos
- Multas e processos ambientais em andamento contra o proprietário anterior
Atenção: no Brasil, a responsabilidade ambiental é objetiva e solidária. Isso significa que, mesmo que o dano tenha sido causado por terceiros ou pelo antigo dono, o novo proprietário pode ser cobrado judicialmente.
Riscos de não identificar previamente
Ignorar a análise ambiental pode resultar em:
- Custos elevados de remediação (milhões de reais em casos de contaminação)
- Embargos de obra ou uso, travando projetos imobiliários
- Desvalorização do ativo no mercado
- Danos à reputação, especialmente para empresas que seguem critérios ESG
Como identificar riscos ambientais antes da aquisição
A principal ferramenta é a Due Diligence Ambiental, que reúne análises documentais, vistorias técnicas e pareceres legais. As etapas incluem:
- Levantamento documental
- Consultar licenças ambientais, alvarás e autorizações
- Pesquisar processos administrativos e judiciais relacionados ao imóvel
- Verificar histórico de ocupação e atividades exercidas no local
- Avaliação técnica
- Inspeção in loco por especialistas ambientais
- Estudos de solo e água subterrânea (em áreas industriais ou suspeitas de contaminação)
- Verificação de áreas de proteção ou restrições legais
- Consulta a órgãos ambientais
- Levantar autuações ou pendências existentes
- Confirmar passivos registrados em bancos de dados públicos
- Análise jurídica
- Revisão da cadeia dominial (histórico de proprietários)
- Identificação de riscos de responsabilidade solidária
Boas práticas para investidores e empresas
- Nunca finalize a compra sem uma due diligence ambiental adequada
- Inclua cláusulas contratuais de responsabilidade para dividir riscos futuros
- Conte com consultorias especializadas que unem análise técnica, regulatória e jurídica
- Integre critérios ESG às decisões de aquisição, reforçando credibilidade junto a investidores e parceiros
Conclusão
Investir em imóveis exige mais do que avaliar o potencial financeiro imediato. Os passivos ambientais ocultos podem comprometer severamente o retorno de um negócio e até gerar prejuízos irreparáveis.
Com um processo rigoroso de identificação de riscos, é possível reduzir incertezas, proteger o investimento e contribuir para um mercado imobiliário mais seguro e sustentável.
Conte com a Sustentech para identificar riscos ambientais e revelar o que pode estar oculto em seu futuro imóvel, tornando seu investimento seguro e sustentável.
